Hypoteční trh v České republice prošel v posledních letech turbulentním obdobím, charakterizovaným strmým růstem úrokových sazeb a poklesem poptávky po nových úvěrech. Rok 2024 se však nesl ve znamení výrazného oživení, k čemuž přispělo několik faktorů, včetně očekávaného snižování základních úrokových sazeb ze strany České národní banky (ČNB) a zmírnění některých makroobezřetnostních pravidel.

ČNB jako klíčový regulátor finančního trhu má za cíl udržovat finanční stabilitu, a proto stanovuje pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů, tzv. úvěrové ukazatele. Jejich nastavení má přímý vliv na dostupnost úvěrů a nepřímo i na ceny nemovitostí.

Klíčové změny v regulaci hypotečního trhu od ČNB

ČNB v reakci na vývoj trhu a s cílem usnadnit dostupnost bydlení, zejména pro mladé, a zmírnit dopady vysokých úrokových sazeb, provedla v posledních letech několik klíčových změn v úvěrových ukazatelích.

Deaktivace ukazatelů DTI a DSTI

Nejvýznamnější změnou bylo deaktivování závaznosti některých klíčových úvěrových ukazatelů:

  • DTI (Debt-to-Income): Ukazatel vyjadřující celkový dluh žadatele v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Závaznost horní hranice (dříve 8,5násobek, resp. 9,5násobek pro mladé do 36 let) byla zrušena od ledna 2024.
  • DSTI (Debt Service-to-Income): Ukazatel poměru měsíční splátky všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu. Závaznost jeho horní hranice (dříve 45 %, resp. 50 % pro mladé do 36 let) byla zrušena již v červenci 2023.

Dopad na dostupnost hypoték: Zrušení závazných limitů u DTI a DSTI výrazně zpřístupnilo hypotéky širší skupině žadatelů, zejména těm s vyššími příjmy a nižšími úvěry, kteří by dříve mohli narazit na přísné limity, i když by splácení zvládali. Banky sice ukazatele nadále sledují, ale posuzují je flexibilněji na základě vlastních interních pravidel a individuální bonity klienta.

Zachování limitu LTV

Jediný úvěrový ukazatel, který zůstává v platnosti, je:

  • LTV (Loan-to-Value): Ukazatel poměru výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti.
    • Horní hranice zůstává na 80 % pro standardní žadatele.
    • Pro žadatele mladší 36 let (pořizující si vlastní bydlení) platí zvýšená hranice 90 %.

Dopad: Zachování limitu LTV má za cíl bránit nadměrnému zadlužování a udržovat odolnost finančního systému. I přes uvolnění ostatních ukazatelů, musí žadatelé stále disponovat vlastními zdroji ve výši alespoň 10 % (mladí) nebo 20 % (ostatní) z hodnoty nemovitosti.

Změny v poplatcích za předčasné splacení

Od září 2024 vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která upřesňuje a zvyšuje maximální poplatek za předčasné splacení hypotéky mimo zákonem stanovené výjimky (např. v období refixace, při vypořádání SJM, nebo při úmrtí).

  • Nové pravidlo: Banky mohou účtovat účelně vynaložené náklady, které mohou nově zahrnovat i kompenzaci ztráty úroku. Poplatek je omezen na 0,25 % z předčasně splacené části úvěru za každý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z celkové výše mimořádné splátky.
  • Referenční sazba ČNB: ČNB nově zveřejňuje tzv. referenční sazbu, která sleduje průměrný úrok uzavřených hypoték a má bankám pomoci snížit ztráty z případného refinancování.

Dopad: Nová pravidla se dotknou všech hypoték uzavřených po 1. září 2024 a starších smluv po jejich refixaci. Cílem je stabilizovat bankovní sektor a snížit rizika spojená s předčasným splácením pro banky, což by mohlo potenciálně vést k mírnému snížení úrokových sazeb v budoucnu.

Dopad změn a očekávaný vývoj cen nemovitostí

Oživení hypotečního trhu, podpořené poklesem úrokových sazeb (průměrná sazba klesla pod 5 % a dále klesá) a uvolněním regulace ČNB, má přímý dopad na poptávku a ceny nemovitostí.

Oživení trhu a růst poptávky

  • Růst objemu a počtu hypoték: V průběhu roku 2024 došlo k výraznému nárůstu objemu a počtu nově sjednaných hypoték, což signalizuje rostoucí zájem o koupi nemovitostí a konec předchozího útlumu.
  • Návrat kupujících: Mírnější podmínky DTI/DSTI a klesající sazby přilákaly zpět kupující, kteří dříve vyčkávali. Oživení se projevuje i nárůstem průměrné výše poskytované hypotéky.

Prognóza cen nemovitostí

Podle projekcí ČNB by měl návrat poptávky na trh, v kombinaci s omezenou nabídkou, vést k obratu cenového cyklu.

  • Konec poklesu cen: Ceny rezidenčních nemovitostí dosáhly svého dna, ačkoli na začátku roku 2024 došlo k mírnému navýšení míry nadhodnocení bytů (ceny jsou stále vysoké vzhledem k příjmům).
  • Očekávaný růst cen: ČNB očekává, že meziroční dynamika cen obytných nemovitostí přesáhne 6 % na konci roku 2024 a setrvá na podobných hodnotách i během roku 2025.
  • Zhoršená dostupnost: I přes uvolnění některých úvěrových ukazatelů zůstává cenová dostupnost vlastního bydlení pro běžnou domácnost stále zhoršená kvůli trvalému růstu cen, který bude pravděpodobně dále akcelerovat.

Změny v hypotečním trhu, ať už plynoucí z uvolnění regulace ČNB (deaktivace DTI/DSTI) nebo z legislativních úprav (nová pravidla pro předčasné splacení), mají za cíl stabilizovat trh a podpořit dostupnost bydlení. I když uvolnění pravidel DTI a DSTI umožnilo většímu počtu lidí dosáhnout na hypotéku, klesající úrokové sazby a rostoucí poptávka zároveň způsobují opětovný růst cen nemovitostí, což dostupnost bydlení pro domácnosti s mediánovým příjmem dlouhodobě zhoršuje. Budoucí vývoj bude záviset na rychlosti a rozsahu snižování základních úrokových sazeb ČNB a také na vývoji ekonomiky a příjmů domácností.